Оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости
Профессиональный детальный расчет земельного налога, а также налога на иную недвижимость выполняют, исходя из кадастровой стоимости рассматриваемых налогооблагаемых объектов. Кадастровая оценка применяется с целью установления арендной платы за муниципальную, а также государственную собственность. В случае же её выкупа, такая оценка используется в процессе расчета цены отчуждения.
Полученные результаты государственной кадастровой оценки зачастую не совпадают с реальной ситуацией на современном рынке недвижимости. Довольно типичной ситуацией является следующая — кадастровая стоимость свыше миллиарда рублей за земельный участок, красной ценой которого является 70 млн. Что мы имеем в итоге? Налог либо арендная плата зачастую оказываются чересчур завышенными.
Однако, стоит обязательно помнить: в случае существенного нарушения прав собственников и арендаторов вследствие несоответствия кадастровой и рыночной стоимости объекта, они могут быть правомерно защищены благодаря изменению стоимости объекта в государственном кадастре недвижимости. Оспаривание кадастровой стоимости — процесс, целью которого как раз и является изменение (в большинстве случаев в сторону снижения) кадастровой стоимости имущества.
Почему кадастровая стоимость недвижимости может в той или иной степени не соответствовать рыночной?
Для государственной кадастровой оценки характерны высокие показатели массовости. В таком случае расчет стоимости конкретного земельного участка либо других объектов происходит по существующей единой формуле, которая совсем не предполагает детализированного анализа конкретного объекта. В результате кадастровая стоимость сотки земли даже в пределах одного и того же квартала может быть одинаковой, хотя участки в нём могут в реальности стоить в разы больше или меньше. Ведь «среднеквартальная» оценка не может учесть, к примеру, особенности месторасположения участка у красной линии либо же в каком-либо тупиковом переулке. К тому же, присутствует и немаловажный известный многим человеческий фактор (уровень профессионализма оценщика). Также немаловажным является уровень достоверности сведений о местных ценообразующих факторах и др.
Кадастровую оценку выполняют каждые 3-5 лет. Итоги массовой государственной оценки земли можно найти в случае необходимости на сайтах региональных управлений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Правовые основания имеются для оспаривания и инициирования процесса
В соответствии с новой редакцией Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 21.07.2014 г. основаниями для переоценки кадастровой стоимости выбранной недвижимости являются:
- Недостоверность либо, в целом, недостаток сведений о рассматриваемом объекте.
- Определение рыночной стоимости конкретного объекта на дату проведения кадастровой оценки (как правило, это 1 января прошедшего года для Москвы, а для регионов даты могут в существенной степени варьироваться).
В некоторых случаях можно попробовать подкорректировать кадастровую стоимость путем изменения вида разрешенного использования конкретного земельного участка. Однако чаще всего применяют именно второе основание. Важно помнить, что правообладатели могут установить кадастровую стоимость равной рыночной путем обращения в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости (при региональном управлении Росреестра) или же напрямую в суд. Причём у юридических лиц выбора попросту нет — необходимо в полной мере соблюсти следующий порядок оспаривания:
- подать полный требуемый пакет документов в соответствующую комиссию;
- после получения её отказа обратиться в областной суд.
В любом случае процесс оспаривания начинается именно с проведения профессиональной независимой оценки объекта недвижимости. После этого рыночную стоимость оцениваемого объекта, определённую опытными независимыми оценщиками и указанную в составленном отчёте об оценке, можно оформить как кадастровую. Это происходит в случае положительного решения одной из двух упомянутых выше важнейших инстанций. Сделать это возможно также и самостоятельным путем. Однако благоразумнее доверить этот важный вопрос по снижению кадастровой стоимости уважаемой и опытной оценочной компании. Особенно это актуально для тех, кто столкнулся с этим в первый раз.
«ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» предлагает полный спектр услуг по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости
Наша опытная оценочная компания «Эксперт Сервис Плюс» предлагает Вам выполнить профессиональную независимую оценку, а также судебную экспертизу оценок иных компаний и процедуру оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости «под ключ» В Москве, Воронеже и по всей территории центральной России.
Мы имеем обширный опыт работы как с юридическими, так и физическими лицами по оспариванию:
- стоимости разноплановых земельных участков,
- всевозможных объектов недвижимого имущества коммерческого назначения (складских помещений, разнообразных бизнес-центров, многочисленных офисных помещений, гаражей, а также торговых комплексов),
- имеющейся жилой недвижимости (домов и квартир).
На территории Москвы наибольшей популярностью пользуется именно услуга по снижению кадастровой стоимости зданий, помещений и торговых центров. В иных регионах, включая Воронеж, чаще всего прибегают к услуге по снижению кадастровой стоимости разноплановых земельных участков.
Квалифицированные эксперты компании «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» готовы провести полный спектр работ абсолютно на всех этапах оспаривания:
- Оценку рыночной стоимости выбранной недвижимости.
- Получение положительного решения о снижении кадастровой стоимости в территориальной комиссии Росреестра. Вопрос в досудебном порядке решается довольно просто, если снижение составляет в пределах 40-50% при хороших доказательствах. Если же снижение составляет около 90% и более, то чаще всего отказывают, что проблемой при грамотном подходе и поиске решения не является. Всё можно решить в дальнейшем в судебном порядке.
- Проведение полного судебного процесса вплоть до вынесения решения об удовлетворении иска об оспаривании (арбитражный суд предпочтительнее судов общей юрисдикции). При необходимости подаются грамотно составленные апелляция и кассация.
- Получение решения об оспаривании кадастровой стоимости, последующее уведомление органов местного самоуправления и внесение новой стоимости в существующий кадастр.
Сотрудники «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» стремятся в полной мере учесть уже на этапе оценки все те немаловажные обстоятельства, которые способны негативно повлиять на исход оспаривания. Мы рекомендуем всем заказчикам этой популярной услуги обращать на них внимание при выборе оценщиков.Вы можете воспользоваться нашими услугами не только в комплексе, но и получить профессиональную помощь на конкретных этапах процесса. Мы может подготовить для Вас детальные отчеты; по запросу суда можем дать независимое экспертное заключение на те отчеты, которые были подготовлены иными оценочными компаниями. На сайте Московского арбитражного суда наша компания обозначена в качестве рекомендованного судебного эксперта.
! В грамотно составленном отчёте об оценке для оспаривания должна обязательно фигурировать рыночная стоимость объекта на дату проведения кадастровой оценки. Её можно узнать по соответствующей выписке из Росреестра. В случае выявления какого-либо несоответствия, отчёт отвергается судом. Наши специалисты на постоянной основе отслеживают даты региональных кадастровых оценок и запрашивают информацию о них в госструктурах.
! Отчёт в комиссию по оспариванию подаётся в электронном виде и без электронной цифровой подписи (ЭЦП) не принимается. Более того, ЭЦП должна быть усиленной квалифицированной и подходить именно для подписания отчётов (есть иные виды). Такая ЭЦП в обязательном порядке должна быть у выполняющих работу оценщиков-исполнителей, у директора оценочной компании и экспертов СРО, которые будут готовить окончательное экспертное заключение по оценке. Для подписания электронного отчёта также необходимо специфическое программное обеспечение.
Стиль, итоги работы «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС»
- Бесплатно в течение 1 дня мы делаем предварительный расчёт экономии, чтобы Вы смогли оценить целесообразность процесса оспаривания.
- Оперативно реагируем на заявку и не требуем Вашего непосредственного приезда в наш офис . Договор при желании клиента будет доставлен напрямую на объект оценки.
- Работаем «под ключ» — начиная от отчёта, и заканчивая снижением налога.
- Основную часть стоимости наших услуг Вы оплачиваете только после достижения положительного результата (снижения налогооблагаемой базы).
- Все наши оценщики имеют усиленные квалифицированные электронные подписи.
- Все отчёты, подготовленные «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС», без замечаний прошли экспертизу в СРО и были приняты комиссиями по оспариванию и судами.
Благодаря плодотворному сотрудничеству с «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» предприятия Московской и Воронежской областей уже сэкономили десятки миллионов рублей — кадастровая стоимость недвижимого имущества по нашим отчётам снижалась на 40-1600%. Примеры объектов, которые мы оценивали:
- офисное здание в центре Москвы площадью 20 тыс. м2, снижение налогооблагаемой базы составило 68% (с 4,5 млрд руб. до 2,7 млрд руб.);
- земельный участок в Новой Москве площадью 55 Га, снижение налогооблагаемой базы — 143% (с 3,9 млрд до 1,6 млрд);
- земельные участки в Щёлковском районе, снижение налогооблагаемой базы — 1600% (с 1,5 млрд до 90 млн!).
Необходимая документация и средние сроки оспаривания
Для первого этапа (определения рыночной стоимости ) специалистам необходимо предоставить:
- кадастровый паспорт оцениваемого объекта;
- соответствующую кадастровую выписку;
- все необходимые правоустанавливающие документы на конкретный объект;
- паспорт БТИ (в случае зданий).
Длительность всего процесса оспаривания кадастровой стоимости предсказать бывает довольно проблематично. Мы гарантируем, что всё, зависящее от нашей стороны, решается в самые кратчайшие сроки:
- отчёт готовится в течение всего 5-7 дней;
- на сбор необходимых документов для комиссии клиенту требуется в среднем не менее 5 дней;
- официальный срок досудебного оспаривания (рассмотрения заявления комиссией) — один календарный месяц. На практике компании «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» удавалось завершить все необходимые процедуры за 14 рабочих дней при условии, что пакет требуемой документации был готов заблаговременно;
Срок оспаривания в суде не регламентирован законодательством.
После завершения всех этапов новая кадастровая стоимость подлежит фиксации в кадастре, производится пересчёт соответствующего налога или арендной ставки с 1 января года, в котором была подана заявка в комиссию. К сожалению, за прошлые годы пересчитать платежи в бюджет невозможно.