Оценка коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости

Что включает в себя понятие коммерческая недвижимость? То недвижимое имущество, главным назначением которого является получение дохода на регулярной основе физическими или юридическими лицами, а именно:

• торговые, разноплановые офисные и производственные помещения, здания;
• гостиничные комплексы;
• лесные, а также земельные угодья;
• разнообразные водные объекты и др.;
• объекты социального назначения — клубы, медицинские центры, разнообразные спортивные комплексы, которые имеют коммерческое назначение;
• многоквартирные дома в качестве инвестиционных проектов ( это происходит на этапе строительства).

Коммерческая недвижимость подлежит профессиональной оценке намного чаще жилой. На это существуют очевидные причины:

1. правообладатели сами заинтересованы в том, чтобы использовать её максимально рационально ( а также, что не менее важно, не так затратно);

2. государство возлагает на правообладателей конкретные обязательства по оценке в процессе выполнения многочисленных операций с подобной недвижимостью.

В чем состоит специфика определения рыночной стоимости разноцелевых коммерческих объектов.

Оценка недвижимости — более трудоемкая задача, чем оценка жилой собственности, так как:

1. Главное назначение любой коммерческой недвижимости — получение хорошей прибыли. По этой причине в процессе профессиональной оценки её рыночной стоимости обязательно должно быть прогнозирование её вероятной доходности в условиях максимально эффективного применения. Помимо этого, должны учитываться:
• коммунальные и другие расходы;
• заработная плата имеющихся работников;
• многие другие факторы.
• существует достаточно мало однотипной коммерческой недвижимости. Поэтому обойтись простейшим сравнением со схожими объектами на рынке не получится. Каждый объект должен обязательно рассматриваться как уникальный со специфическим набором важнейших характеристик.
2. Описанные особенности оценки коммерческой недвижимости подразумевают и особые требования к оценочной кампании, в целом, а также к конкретным её исполнителям. Выполнить грамотный профессиональный анализ трудоемких объектов ( комбинатов, к примеру) может только опытный оценщик с соответствующим образованием, а также нестандартным мышлением и эрудированностью.

Компания «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» грамотно оценивает на протяжении многих лет коммерческую недвижимость абсолютно любого масштаба для любых целей.

Мы занимаемся профессиональной оценкой зданий, сооружений и земель разного назначения в Москве, Воронеже и других пунктах ЦФО с 2004 года. Мы готовы выполнить качественную оценку не только отдельного офиса, но и целого бизнес-центра, бутика и целого торгово-развлекательного комплекса, гаражных построек и целого земельного участка и др.

Мы имеем обширный опыт оценки:

• муниципальных и государственных структур - ГУ МВД России по Воронежской области, а также Воронежской таможни, Министерства имущественных отношений Московской области и др.
• крупных производственных, торговых и инвестиционных организаций - к примеру, девелоперской компании Hines, а также группы компаний «Рудгормаш», ОАО «Элеватор Рамонский» и ТРЦ «Твой дом» и др.)
• банков РФ.

Независимые грамотные специалисты по оценке «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» высоко востребованы не только среди коммерческих организаций, которые хотят оценить собственное имущество, но и среди судов . «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» входит, к примеру, в список судебных экспертов, рекомендованных Московским арбитражным судом, а также крупных российских банков: на партнёрских условиях у нас заказывают профессиональную оценку разноплановой недвижимости с целью ипотечного кредитования Сбербанк, а также «ВТБ24», ОАО «РЖД», ОАО «Россельхозбанк» и многие иные.

Для чего вообще может потребоваться профессиональная оценка коммерческой недвижимости?

Основная цель определения рыночной стоимости любого коммерческого объекта ( если быть точным, прав на него) — кредитование под залог этой недвижимости ( в процессе оформления ипотечного кредита ). Наша компания имеет немаловажную аккредитацию крупнейших российских банков. По этой причине наши специалисты способны учесть все требования к оценке, которые предъявляются разными кредиторами ( включая и известный многим «проблемный» для не совсем опытных оценщиков Сбербанк). Вы можете быть уверены, что составленные нашими специалистами отчеты будут приняты без замечаний.

Оценка для требуемого оспаривания кадастровой стоимости конкретных земельных участков (чаще всего в Воронеже) и зданий (особенно в Москве) - ещё одно популярное направление нашей деятельности. При этом по желанию Заказчика мы можем не только профессионально оценить желаемый объект и профессионально составить принимаемый любыми судами, а также известной многим комиссией при Росреестре, грамотный отчет. Также мы предлагаем Вам очень удобную услугу — грамотное оспаривание кадастровой стоимости «под ключ».

Также независимая оценка может понадобиться Вам с целью:

• приватизации конкретного объекта;
• привлечения возможных инвестиций;
• разрешения всевозможных экономических споров в судебном порядке;
• заключения сделок по купле-продаже (включая перераспределение долей между собственниками. В особенности в процессе заключения сделки между аффилированными юридическими лицами);
• грамотной передачи определенного предприятия в необходимое доверительное управление;
• передачи имеющихся долговых обязательств;
• корректного определения стоимости непосредственного права аренды и важной величины арендной ставки. Это имеет особенное значение для муниципалитетов, а также государственных структур;
• профессионального внесения объекта в конкретный уставный капитал;
• страхования и профессиональной переоценки имеющихся активов, ликвидации или банкротства юрлица;
• взыскания полученного ущерба, а также соответствующей выплаты требуемых компенсаций.

Как происходит процесс оценки?

1. Вы, прежде всего, оставляете заполненную заявку у нас сайте, пишете нам электронное письмо или звоните по указанным на сайте телефонам.
2. В процессе переговоров мы определяем задачи оценки, обсуждаем важные особенности и характеристики объекта.
3. Подписывается составленный договор, причём для этого Вам совсем не обязательно приезжать напрямую в наши офисы.
4. Вы предоставляете требуемые для оценки документы, а мы тщательным образом осматриваем и детально фотографируем объект (если на него нет ограничения доступа).
5. Оценщики оперативно готовят детализированный отчёт и отдают на проверку требуемым контролирующим сотрудникам. Срок проведения конкретной оценки зависит от уровня сложности, а также локализации объекта, но обычно весь процесс занимает от 4 до 10 рабочих дней.
6. Отчёт об оценке доставляется напрямую Вам (Вы можете забрать его в нашем воронежском или московском офисе) или же отправляется далее по требуемым инстанциям в случае заказа комплексных услуг.

Этапы оценки не отличаются в зависимости от объекта, а вот список требуемой документации может варьироваться. В целом, для начала процедуры оценки необходимы следующие важные бумаги:

• все необходимые правоустанавливающие документы;
• документы, которые могут свидетельствовать об имеющихся обременениях и возможных ограничениях;
• для зданий: технический паспорт либо выписка из него, соответствующая экспликация, а также поэтажный план объекта.

Дополнительно может понадобиться и некоторая бухгалтерская информация. Всё напрямую зависит от конкретного объекта и поставленных целей выполняемой оценки. Наши опытные специалисты составят требуемый список документов. Их копии Вы можете предоставить прямо в процессе осмотра объекта. Далее они будут обязательно приложены к отчёту.

Стоимость услуг по оценке никоим образом не зависит от итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Она конкретизируется в зависимости от трудоёмкости предстоящей процедуры его оценки.

Основные критерии оценки любого коммерческого объекта

• местоположение ( насколько он удалён от крупных населённых пунктов, а также от центра города и крупных транспортных артерий; имеющаяся инфраструктура);
• площадь помещений, имеющихся строений, а также всего земельного участка;
• состояние оцениваемого объекта, в целом;
• наличие и состояние имеющихся коммуникаций;
• форма собственности, а также наличие возможных обременений, сервитутов;
• особенности конкретного бизнеса и его возможные перспективы по доходности;
• состояние имеющегося местного рынка недвижимости.

«Вес» приведённых выше критериев в процессе оценки коммерческой недвижимости может значительно перераспределяться в зависимости от назначения объекта. К примеру, близость к центру города иногда может не играть весомой роли: новые, дорогостоящие бизнес-центры в Москве по вполне понятным причинам расположены как раз не в окрестностях Кремля. А складские объекты и всевозможные производственные предприятия, к примеру, намеренно выносятся за городскую черту. Основным фактором в процессе анализа местоположения подобных объектов становится их близость к крупнейшим автомагистралям, а также (в случае складов и заводов) наличие хороших подъездных путей. Понятно, что их неполноценность не позволит хранить товары, а также грамотно вывозить произведённую продукцию с высокими оборотами. Это, со своей стороны, непременно снизит рыночную стоимость всего объекта.

Помимо параметров транспортного сообщения, на стоимость промышленных предприятий, а также разноплановых хранилищ в существенной степени влияют и коммуникации, а также состояние всех построек (а в случае, если предусмотрено соответствующей технологией, то и очистных сооружений). К примеру, современный отапливаемый склад пригоден для качественного хранения большего количества наименований товаров, пользуется намного бόльшим спросом и стόит как минимум на треть дороже. Для производственных цехов (а также зданий) важнейшее значение имеет и электрическая мощность.

Сотрудники «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» обязательно учтут все важнейшие факторы и полноценно отразят их в отчёте в соответствии с актуальными стандартами оценки и специфическими требованиями инстанций, для которых составляется отчет. Но важно помнить, что банки, суды руководствуются самой актуальной информацией. По этой причине срок действия отчёта составляет 6 месяцев.